网上玩赌博游戏_土地流拍率上升说明了什么?

2020-01-09 09:40:03

网上玩赌博游戏_土地流拍率上升说明了什么?

网上玩赌博游戏,(原创)土地流拍率上升说明了什么?

●(非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)

据中原地产研究中心统计数据显示,今年前7个月,一线城市土地流标共有13宗,创下2012年以来的新高,而去年同期仅有4宗土地流标;二线城市土地流标共154宗,2017年同期为77宗;三线、四线城市土地流标合计达到629宗,而2017年同期为284宗。今年前7个月,全国房地产市场土地流标共796宗。

土地流拍率快速上升,至少说明了三个方面的情况:首先,说明调控已经发挥作用,土地市场的热度正在呈现下降趋势,土地高价者得的现象已经很难维持。即便一些大型开发企业仍有比较强烈的拿地欲望,也不会再象过去那样轻率拿地。尤其是一、二线城市,在房价已经见顶的情况下,草率拿地极有可能面临比较大的风险;其二,说明开发商已经出现了一定的资金趋紧现象,除少数大型开发商之外,多数中小开发买账已经没有能力再像过去那样有土地就拿,拼命抬高价格的现象,而会更加理性、理智地对待拿地问题;第三,说明开发商已经对未来的房地产市场持相对悲观态度,对房价走势不太乐观。特别在“坚决遏制房价上涨”要求提出以后,拿地的热情会受到有效遏制,拿地的冲动会越来越弱。

事实也是,在土地价格已经处于很高水平,继续上抬的空间几乎没有的情况下,如果土地成交价格继续上涨,最有可能出现的一种现象是,房价与地价倒挂,房价没有能力支撑过高的地价。因为,土地流拍率上升的背后,也预示着城市土地供应力度的加大。想一想,半年就流拍796宗土地,就算有少量重复流拍的,也足以可以看出,上半年土地供应的力度还是比较大的,供应的数量和规模也是有明显提升的。正是土地供应的节奏加快、数量增加、规模扩大,才有可能出现流拍率上升的现象。

土地流拍率的上升,在反映土地和房地产市场情况变化的同时,更衬托出各方对市场的尊重,包括开发企业、金融机构、地方政府等。因为,在过去相当一段时间,土地价格的上涨,都是非理性的,是违反市场规律的。对开发企业来说,动辄上百数百次的敲锤声以及几十、上百甚至几百的溢价率,特别是一些中小型开发企业,也加入到争抢土地的行列中来,将土地价格推到令人难以置信的水平,地价就不可能是真实的,由此产生的后果,也是十分严重的。而银行为了一时之需,也是无节制地给开发商以资金支持,推动地价上涨,也将自身风险推升到很高水平。地方政府则为了土地出让收入,对地价的无节制上升完全放任,甚至暗暗高兴。一些小型开发商在拿到了土地以后,又将股权转让给其他开发商,就从一个侧面说明了地价的不理性和疯狂,说明了地价的失真和无底线。在这样的情况下,加强对土地市场的监管,遏制房价上涨的重心转向土地价格,就显得十分重要。

很显然,限制和约束金融机构对开发企业的信贷支持,包括债券发行等也对开发企业亮红灯,迫使一些企业不得不到境外发债、境外融资。虽然能够解决一时的资金困局,但在国内融资难度明显加大的情况下,是很难维持下去的。所以,融资控制利剑已经深深地插到开发商的心上,再不在拿地问题上理性理智,谁也无法保证,不会出现资金链断裂的现象。即便是大型开发商,预计也难以承受继续大规模拿地的资金压力。近一段时间以来,有关万科、碧桂园等负债规模巨大的消息,也不时出现在媒体,就是最好的例证。

而“坚决遏制房价上涨”的要求,则是刺向开发企业、遏制地价进一步上涨的又一利剑。要知道,把房价上涨的总闸门关好,开发企业要想继续赚钱,就只能在地价上做文章。而且,面对房地产市场已经出现的活跃度下降,成交规模萎缩,广大居民购房热情在房价不能再涨中得到冷却,炒房客推高房价的元素越来越少,开发商不仅要通过提高房子的品质来吸引购房者,从而增加建房成本,而且要面对严厉的调控措施,应对可能出现的房价下降。如果再不充分考虑地价因素,不在地价上做足文章,亏本就可能是大概率事件。因此,在未来相当一段时间,地价都有可能在现有水平上出现下调,且经常发生流拍现象。

如果说过去是开发商集体抬价,把地价抬得越高越好的话,未来开发商要做的,可能是集体压价,亦即形成某种默契,只要价格高于心理价位,就极有可能流拍。而且,会形成另一种默契,那就是依据各自需要,以“认购”的方式拿地,彼此之间不再恶性竞争。虽然此举可能与土地竞拍政策存在矛盾,会给人以串通拿地的嫌疑。但是,面对高地价,不排除开发商会采用这样的方式,并以此来压低地价。不管怎么说,把地价降下来,总比拼命抬高地价来得理性,也更能体现土地的真实价值。更直接地说,也可以认为是对土地市场、房地产市场的尊重,对价格的尊重。

抢地会带来地价的无序上涨,让地可能会带来土地价格的走低,但不会出现涨价那样的问题。至少,能够对遏制房价上涨产生积极作用。更何况,一些城市的需求还能比较好地对房价形成支撑,继而让地价难以走得太低呢?

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